银监会主席 刘明康
19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康要求银行业金融机构开展新一轮的房地产贷款压力测试。
刘明康要求，各银行业金融机构要深刻审视重点领域风险，加强风险防范的主动性、前瞻性、有效性。
刘明康提出防范五大重点领域风险。一是防范地方政府融资平台贷款的风险，要实施严格准确分类管理，切实提高不同银行对同一平台贷款“四分类”结果的一致性与准确性。及时修订贷款合同，合理调整贷款期限和还款方式。继续推进存量平台贷款整改。
二是防范房地产贷款风险，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，不折不扣地落实房地产开发贷款名单式管理、在建工程抵押、贷款成数控制及售楼售地款封闭管理。开展新一轮的房地产贷款压力测试。
三是防范集团客户风险，要坚守客户授信集中度红线，将所持有的债券、发放的贷款以及表外担保和贷款承诺统一纳入授信集中度限额管理。严格设定行业授信集中度，密切关注集团客户过度授信的风险。
四是防范国别风险，要建立与本机构战略目标、国别风险暴露规模和复杂程度相适应的国别风险管理体系，将国别风险纳入全面风险管理体系。
五是防范流动性风险,要着力加强资产负债管理，多方拓展资金来源，优化信贷投向结构，改善资产负债期限错配加剧的局面，不断增强资产的流动性和负债来源的稳定性。对流动性风险实施持续、动态的监测，按月度监测日均存贷款流动性水平。
近期消息称，在武汉、深圳、长沙、广州、上海等地出现部分银行停办个人房贷按揭业务的现象。记者从传出消息的几大城市多方调查了解，部分银行因调整信贷规模和节奏、审核要求提高，使申请房贷的客户排队等待时间延长，购房者感觉到办理难度增加，“停发”实际上多为“缓发”。
在流动性监管趋严的背景下，“缓发”个人房贷反映了部分银行资金面的“捉襟见肘”。专家表示，随着各家银行信贷投放结构和节奏趋于平稳，房贷的审批、发放有望更加稳定有序。
个人房贷“停发”还是“缓发”？
最近，广州个体经销商李达在买房时发现，出示营业执照、税务登记证、存折明细等资料办理购房手续是不够的。“现在还要出示收入的纳税证明，要去房管局打印首套房的房屋登记证明的原件，手续要求比以前严格多了。”
但当他把资料交给办理房贷的银行业务员后一周，贷款仍没有审批下来，令他分外着急，“难道银行真的停办个人住房贷款了？”
不仅如此，一些开发商也感觉到办理房屋按揭贷款的难度。漳州房地产开发商郭先生告诉记者，“去年该公司楼盘买家办理个人房贷能够享受七折、八五折优惠利率，现在只有九折。过去从申请到审批可能需要一个月时间，现在可能拖到三个月。”
记者在北京、广州、武汉等地还了解到，部分银行在办理房地产个人按揭贷款时，确实出现时间拉长、手续复杂、利率上浮的现象。
但对于“停贷”一说，中行、工行的新闻发言人直接表示，目前该行全国各分支机构均不存在停办个人房贷按揭业务的现象。兴业银行深圳支行个人房贷部主管人员表示，该行目前在深圳的贷款额度完全够用，不存在停贷的现象。“据我了解，广州、深圳的银行同业并没有出现停贷情况。”
记者走访多家银行北京网点时发现，北京地区各银行的个人房贷发放都在按程序正常办理。光大银行北京分行西单支行个贷业务员表示，只要申贷客户的资质优良、购房不是用于投机，审批能较快通过。“不过，要是信贷额度太紧，有时银行确实会放缓个人房贷放款时间。”
“过去银行里一天一个客户经理可能会约谈三至四个房贷申请个人，但现在约谈的人数明显下降。这一方面是银行对申请人的资质要求提高了，另一方面也确实有信贷额度紧张的因素。”工行北京分行某支行网点个贷员对记者如此表示。
光大银行大连分行信贷部门人士告诉记者，该分行并没有下达停发个人房贷的要求，支行出于内部考核压力一般情况下不会擅自停发个人房贷。“银行‘停发’个人房贷，其实多为‘缓发’。”
流动性收紧迫使银行信贷调结构
兴业银行总行高管向记者透露，个人房贷业务回报相对较高、不良率较低、还能帮助银行扩大基础客户群，很难成为银行放弃的业务。
作为银行优良资产之一的房屋按揭贷款，如今却要缓办，这如实地反映出银行业目前流动资金紧缩的现实。
2010年以来十次上调存款准备金率，大型银行存款准备金率已达20.5%的历史高位。银监会此前表示，正在起草指导商业银行实施新监管框架的相关标准，并要求商业银行拨贷比在2013年达到2.5%。有迹象显示，银监会还将采用“日均存贷比”这一指标来监测银行流动性管理能力。
“存准率不断调高，监管指标层层加码，加上差别准备金率调整，银行所面临的资金面日益紧张，”中行战略发展部副经理宗良说。
2010年年报显示，13家上市银行中有8家存贷比超过70%，逼近75%的监管红线，招商银行、交通银行、深发展、中信银行、民生银行、兴业银行、光大银行和中国银行“榜上有名”。
中国人民大学金融教授赵锡军认为，在这个情况下，一些存贷比比较高的银行，不得不控制贷款发放的规模和数量。“在目前资金紧张的情况下，银行会更加注重综合收益率，可能会先‘紧着’收益率高的项目放款，因此会出现延迟个人房贷放款的情况。”
“资金面紧的情况下，银行议价空间不断扩大，一些中小企业利率甚至能上浮40%，客户经理办理个人房贷的积极性明显下降。”光大银行大连分行的业务员如是说。
兴业银行深圳分行主管表示，“银行都在做转型，一些个人经营性贷款业务回报比房贷高出不少，个贷业务逐渐转向收益率高的业务。”
此外，国家对房地产市场的调控也是重要原因。“随着房地产等调控措施日趋严格，银行出于风险考虑，对于房贷的发放将会更加谨慎，审核时间自然有所延长。”赵锡军说。
国泰君安证券分析师表示，由于监管层对房贷风险的一再提示，银行可能会适当降低房贷业务的比重。
“缓发”是长期还是暂时？
对于部分银行“缓发”个人房贷，专家表示只是暂时现象，民众无需过分担忧。
交通银行首席经济学家连平认为，由于货币政策从适度宽松转为稳健，今年初各大商业银行都主动减少了新增信贷规模，更加专注于信贷结构调整。“此次个别银行个人房贷停发应该只是银行暂时性调整。”
“银行的信贷投放额度在年初就已经基本制定下来，某个时点上出现信贷冲高或是放贷款延缓，都是在调节信贷投放的节奏，不足为奇。”宗良表示。
“个别地区的小银行个人房贷放款放缓并不是银行业普遍现象，购房者无需过于紧张。”胡新智表示，小银行通过盘活银行资产、加强信贷投放管理之后，央行对其的信贷额度控制会相对放松，其资金状况可能会有松动，拖延房贷申请的状况可随之缓解。符合国家政策要求的购房者也可以转向资金充足的大银行申请贷款。
“在漳州地区，某些小银行个人房贷执行利率上浮，中行还执行首套房利率九折优惠政策。”中行漳州支行个贷部营业员说。
信达证券分析师饶明认为，房地产贷款适当压缩不会对银行利润和资产造成过大的影响。
连平表示，个人房贷发放从严，有利于遏制投机性购房需求，整体有利于我国房地产市场的稳定健康发展。“相信随着市场流动性逐步恢复常态，监管层对信贷发放的控制趋于稳定，房贷的发放将更加稳定、有序。”
